어서 와, 2+2는 처음이지?

30일 국회 본회의에서 주택임대차보호법 개정안(일명 임대차 3법)이 통과됐습니다. 앞으로 세입자는 2년 기본 임대 기간에 계약을 한 번 더 연장해 2년 더 거주할 수 있고(계약갱신청구권), 계약 갱신할 때 임대료 상승 폭이 5%로 제한되는데요(전월세상한제). 계약 후 1개월 내에 지자체에 신고하도록 하는 전월세신고제를 제외한 나머지 두 법안은 8월부터 시행될 예정입니다. 기존에 계약한 세입자에게도 ‘소급’ 적용되니, 전세 사는 분들 꼭 확인하셔야겠습니다.

✔️ 키워드 :  임대차 3법, 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

 

왜 하는 건가?

이번 법안은 ‘무주택 서민’들이 안정적으로 거주할 집을 구할 수 있도록 하기 위해 만들어졌는데요. 법안대로라면 앞으로 전월세 세입자는 기본 4년은 살 수 있고, 또 2년 지나 계약을 갱신할 때도 최대 5%* 상승된 부분만 부담하면 됩니다. 그동안 여당인 더불어민주당에서는 법 시행을 앞두고 전월세 값이 폭등하는 등 부작용을 해소하기 위해 법안 처리를 서둘러왔는데요*. 그로 인해 예상보다 빠르게 본회의에서 통과되어, 이르면 다음 주부터 시행됩니다.

* 시도별 조례에 따라 5% 미만으로 제한될 수도 있어요.
* 본회의에 앞서 열린 상임위원회에서는 미래통합당 의원들이 이 법들이 “부동산을 진정시키기보다는 오히려 부작용을 초래할 것”이라며 강하게 반발하고 퇴장하기도 했어요.

 

전세 4년(2+2)’ 무조건 보장?

세입자가 계약만료 1개월 전까지만 더 살겠다고 통보하면 2년 더 계약을 연장할 수 있는데요. 다만 집주인(부모, 자녀 포함)이 들어가 산다고 한다면 전세 계약 연장이 안 돼요. 하지만 이 경우 집주인은 2년간 의무적으로 살아야 하는데요. 만약 집주인이 자신의 말과 달리 다른 세입자를 받으면, 기존에 세 살았던 사람이 손해배상을 청구할 수 있어요.

 

집주인 “방 빼” vs 세입자 “못 나가”

이 법이 곧 시행될 것으로 알려지면서, 전세 계약이 끝나는 집주인과 세입자 사이에 갈등이 일고 있는데요. 논란이 될만한 부분들을 정리해봤습니다.

∙ 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 ‘계약 만료’를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서 계약갱신청구권을 쓸 수 (있다/없다).
→ 있다. 집주인이 계약 만료를 통보한다해도, 그와 상관없이 세입자는 계약갱신 요구할 수 있음

∙ 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우, 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 (있다/없다).
→ 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문

∙ 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 (있다/없다).
→ 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 청구권 ‘한 번’ 쓸 수 있음

 

그래서 효과 있을까?

이번 임대차 3법으로 전세 놓던 집주인들의 불만이 가득한데요. 과연 세입자들에게는 마냥 좋을지… 전문가들의 의견이 나뉘고 있어요.

“YES. 주거 안정에 도움”: 세입자 입장에서는 최소 4년은 새로 집을 구하지 않아도 되거든. 또 임대료가 일정 수준 유지되기 때문에 주택 매매 가격도 안정될 수 있고, 집값 상승 주범인 갭투자도 줄일 수 있어.

“NO. 전세시장 불안”: 전셋값이 4년마다 크게 오를 텐데… 그럼 신혼부부나 전세 계약 처음하는려는 사람들에게는 감당 불가 수준이 아닐까. 또 전세 놓아봤자 별 이득 없는 집주인은 차라리 반전세나 월세로 돌리려고 할 거야. 결국 세입자의 부담은 더 커지겠지.

이미 서울 곳곳에 전세매물이 폭등하거나 점차 사라지고 있는데요. 이렇게 되면 대출을 껴서든 어떻게든 집을 사려는 수요가 많아질 거라 예상됩니다. 결국 집값은 안드로메다로 향하게 되는 걸까요. 무주택자가 살 수 있는 곳은 있기나 있을까요?

 

김정민 기자