강남 3구 ‘핀셋 타격’ … 서울 집값이 잡힐까요?

4년7개월 만에 ‘부동산 상한제’  

정부가 집값을 잡기 위해 분양가 상한제 카드까지 내놨습니다. 부동산 대책의 가장 고강도 정책입니다. 집값 불안이 서울에만 국한되어 있다는 판단아래 서울지역만 적용했습니다.  그 중에서도 강남 송파 강동 등 강남 4구와 이른바 마용성(마포 용산 성동) 지역 등 모두 27개동을  정밀 타격했습니다. 민간 택지에 분양가 상한제가 다시 도입된 것은 2015년 4월이후 4년7개월 만입니다.

** 분양가 상한제는 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격 이하로 제한하는 제도입니다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비입니다. 앞으로는 지방자치단체가 분양가 심의위원회를 열어 분양가를 심의합니다.

정부는 분양가 상한제 지역의 분양가가 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5~10% 낮아질 것으로 내다보고 있습니다.

어디어디 ? :  전체 27개동 가운데 20개동이 강남 3구에 집중되어 있습니다. 강남구에서는 개포 대치 도곡 등 8곳 , 송파구에서는 잠실 가락 등 8곳 , 서초구에서는 잠원 반포 등 4곳입니다. 그리고 강동구에서는 길 둔춘 등 2곳이 포함됐습니다.  
이밖에 마포구에서는 아현, 용산구에서는 한남과 보광, 성동구에선 성수동1가가 지정됐으며 영등포구에서도 여의도동이 상한제 적용을 받습니다.

경기도 과천과 분당  등 후보지에 올랐던 경기도 투기과열지구 등은 한곳도 지정되지 않아 의외라는 반응이 나오기도 했습니다.

상한제가 지정되면 ? : 민간택지에서 일반 아파트는 이달 8일 이후 바로 분양가가 제한됩니다.  재개발 재건축 아파트의 경우 지난달 29일 이전에 이전관리처분계획인가를 받은 정비사업구역은 내년 4월까지 입주자 모집공고를 낼 경우 유예됩니다. 그러나 남은 5개월 안에 이주와 철거 분양 등 나머지 사업절차를 다 마쳐야 합니다.

전매제한도 강화 : 상한제 지역에서는 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100%면 8년, 80% 미만이면 10년간 전매가 제한됩니다. 이에 더해 2~3년간의 실거주 의무도 더해질 예정입니다.  
 
부산은 조정대상 제외 : 부산 수영구와 동래구 , 해운대구 전역이 조정대상지역에서 빠집니다. 이로써 부산에서는 조정대상지역이 완전히 없어졌습니다. 이밖에 경기도 고양과 남양주시 대부분이 조정대상지역에서 풀렸습니다. 정부는 이들 지역에서의 집값이 안정되고 있다고 그 이유를 설명했습니다.

이로써 조정대상지역은 서울 25개구 전역과 경기도 과천 성남 하남 ,용인 수지 기흥,세종 등 39개로 줄어듭니다. 
 
** 조정대상지역 : 집값 상승률이 물가상승률의 2배 이상이 되거나 청약 경쟁률리 5대1 이상인 지역 등에 지정됩니다. 이 지역에서는 주택담보태출비율(LTV)60%, 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용되며, 다주택자 양도세 중과 주택분양권 전매제한 등 각종 규제를 받습니다.  

집값 내려갈까? : 상한제 직격탄을 맞은 재건축 재개발 조합원들의 수익이 줄어드는 것은 피할 수없습니다. 정비사업비는 일반분양의 수입이 줄어드는 만큼 조합원들이 추가로 내야하기 때문입니다.  정부는 HUG 가격보다 5~10%는 내려간다고 예측합니다.

그러나 일부 부동산 전문가들은 수익악화를 꺼려하는 건설회사나 아파트 조합원들이 재건축 재개발사업을 미룰 가능성이 있어서 아파트 공급량이 줄어들 수 있다고 지적합니다. 이럴 경우 기존의 아파트 가격은 더욱 올라갈 가능성이 있다는 겁니다. 또 아파트 부족 현상은 전세값 상승으로도 이어질 수도 있다는 것이고요.

문재인 정부 들어 수차례의 집값 안정 정책이 나왔지만 서울의 집값은 오히려 급등했습니다. 정부가 규제하는 지역만 골라서 집을 사면 오히려 대박 날 것이라는 조롱섞인 우스개 소리도 나옵니다. 정부가 정책 실효와 일관성에 대한 신뢰성을 찾는 것이 무엇보다도 절실해 보입니다. 이번에는 과연 서울 집값이 잡힐까요?

조민성 기자