아파트도 할부로 산다

지난달 정부에서 수도권 주택공급 확대 방안(8∙4 대책)을 발표하면서 새로운 공공 분양 주택 모델을 내놨는데요. 일명 ‘지분 적립형 분양 주택’입니다. 집 살 때 초반에 분양가의 20~40%만 납부하고 이후 20~30년 장기 거주하면서 나머지 지분을 분할로 사들여 주택을 갖는 방식이에요. 집 구매 초기에 자금 부담을 줄여줘, 자금력이 부족한 3040 무주택자들의 내 집 마련에 도움을 준다는데요. 서울시에서는 2028년까지 총 1만 7000가구를 공급할 예정이라고 합니다.

✔️ 키워드: 지분 적립형 분양 주택, 주택담보대출, 추첨제

 

 자세히 알려줘

지분 적립형 분양 주택, 서울주택도시공사(SH)에서 ‘연리지홈’이라는 이름으로 분양하는데요. 분양가 5억 원인 집이라면 20~40%인 1~2억만 내면 입주할 수 있어요. 대신 개인이 낸 금액만큼 지분을 갖고, 내지 않은 부분에 대해서는 공공(SH)이 지분을 갖고 있는 거예요. 이후 20~30년간 잔금인 3~4억을 내고 지분을 100% 소유하게 되면, 말 그대로 완전한 내 집이 되는 겁니다. 지분은 4년마다 추가로 얻을 수 있는데요. 그때마다 분양가에 은행 예금 금리를 더한 돈을 내야 합니다.

▷ 지분 적립형 분양 주택 2가지: ‘공공 분양 모델’과 ‘임대 후 분양 모델’로 나뉩니다. 이 둘의 차이는 처음부터 주인 권리를 갖느냐 못 갖느냐예요. 공공 분양은 처음부터 지분을 사는 거라 주인 권한을 갖게 되고요. 임대 후 분양 모델은 세 들어서 사는 임차인 신분으로 8년을 살다가 그 이후 지분을 구매할 수 있습니다.

 

돈, 사실 조금 더 들어

입주하려면 초기 지분을 취득하는 비용 외에도 임대보증금, 기타 비용이 필요합니다. 1) 만약 5억 원 아파트(공공 분양 모델 기준)에 지분율 25%로 들어간다면, 초기 지분 취득 비용 1억 2500만 원이 필요해요. 2) 또 취득하지 못한 지분에 대해서는 임대료를 내야 하는데요. 5억 원 아파트 기준 보증금 1억 원에 월 14만 원 수준입니다. 돈이 부족할 경우 보증금을 4500만 원까지 줄일 수 있지만, 월세는 31만 원으로 늘어나요. 3) 게다가 이사 비용, 취득세, 양도세 등을 합하면 약 천만 원 정도가 더 필요합니다. 5억 아파트 들어가려면 처음부터 2억 이상 갖고 있어야 하는 거죠.

 

여전한 집값 부담, 대출은?

5억 원 아파트에 입주하기 위해 처음 지불해야하는 돈이 1억 2500만 원이라 칩시다. 그런데 1억 2500만 원은 어디서 구하냐고요? 또 입주 이후 남은 3억 7500만 원은 어떻게 내냐고요? 두 가지 경우 모두 다른 집을 구매할 때와 마찬가지로 은행과 공공기관에서 제공하는 ‘주택담보대출’이나 ‘임대보증금대출’을 받을 수 있습니다. 단, ‘본인 소유의 지분’에 따라서 대출받을 수 있는 금액이 달라져요*. 심지어 금융권에서는 앞으로 지분 적립형 분양 주택 전용 대출상품을 출시할 가능성이 있다고도 했어요.

* 주택담보대출비율(LTV. Loan To Value ratio): 담보가치(주택가격) 대비 대출 비율. 서울 등 투기과열지구에서는 LTV 40%까지 적용됩니다. 5억 원 아파트에 초기 지분 취득 비용이 1억 2500만 원이라면, 최대 5000만 원(1억 2500만 원*40%) 대출받을 수 있는 거죠. 

 

집 팔 수는 있나?

20~30년간 장기 거주하는 형태라니, 막상 이사 못 가는 거 아닌가 걱정되실 텐데요. 전매 제한* 기간이 지나면 주택을 팔 수 있어요. 전매 제한이 종료되면 ‘시세’로 주택을 팔 수 있고요. 처분 시점의 지분 비율에 따라 공공과 수익을 나눠 갖게 됩니다. 전매 제한 기간에 대해서 정부는 20년, 서울시는 10년을 놓고 협의 중이라고 합니다. 

* 전매(轉賣) 제한: 새로 분양되는 주택에 당첨된 뒤 일정 기간 사고팔지 못하도록 하는 조치

 

선정 방식은

특별 공급 70%(신혼부부 40%, 생애 최초 30%), 일반 공급 30%인데요. 소득 기준과 자산 기준을 충족해야 합니다. 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 150%(맞벌이는 160%) 이하, 자산 기준은 부동산 2억 1550만 원 이하, 자동차 2764만 원 이하예요. 추첨제를 기본으로 하되, 일반공급의 경우 가점제를 적용합니다.

 

김정민 기자